Ruhestand – verständlich, denn ein abbezahltes Haus bedeutet mietfreies Wohnen und ein Gefühl von Sicherheit. Doch ob Kaufen oder Mieten die klügere Wahl ist, lässt sich pauschal nicht beantworten. Mehrere aktuelle Untersuchungen legen nahe: Wer sich im Alter allein auf das Eigenheim verlässt, verschenkt womöglich Flexibilität – und manchmal auch Rendite.
Der Zugang zum Eigentum verschiebt sich
Ob Immobilien grundsätzlich zu teuer sind, lässt sich kaum allgemein sagen – dass die Finanzierung anspruchsvoller geworden ist, dagegen schon. Mit einer Wohneigentumsquote von rund 44 Prozent liegt Deutschland deutlich unter dem europäischen Schnitt von etwa 70 Prozent, Tendenz eher fallend.
Entscheidend sind vor allem zwei Faktoren:
- das verfügbare Eigenkapital
- und die laufenden Zins- und Tilgungskosten.
Während der Anteil des Einkommens, der in die Finanzierung fließt, über die Generationen hinweg ähnlich hoch geblieben ist, hat sich der Eigenkapitalbedarf dramatisch verändert. Wer in den 1980er-Jahren ein Einfamilienhaus kaufte, brauchte dafür etwa das 3,6‑Fache seines Jahreseinkommens an Eigenkapital – heute sind es rund fünf Jahreseinkommen. Bei Eigentumswohnungen stieg der Bedarf vom 1,7‑Fachen auf etwa drei Jahreseinkommen.
In Sparjahren ausgedrückt: Wer ein Fünftel seines Einkommens zurücklegt, sparte früher knapp sieben Jahre auf das nötige Eigenkapital – heute sind es fast vierzehn. Kein Wunder also, dass Schenkungen und Erbschaften bei Immobilienkäufen spürbar zugenommen haben. Der Zugang zu Wohneigentum verschiebt sich damit von einer einkommens- hin zu einer vermögensbasierten Frage: Wer von zu Hause aus Vermögen mitbringt, hat es deutlich leichter.
Das Vermögen steckt in den Mauern
Genau hier liegt ein oft unterschätztes Problem. Eine selbst genutzte Immobilie kann ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge sein – sie erzeugt jedoch keinen laufenden Cashflow und bindet zugleich viel Kapital. Im Ruhestand sind viele Eigenheime zudem eigentlich zu groß: Die Kinder sind längst aus dem Haus, das Vermögen aber weiterhin in Stein gebunden, während frei verfügbares Geld fehlt.
Fachleute raten deshalb dazu, neben der Immobilie ein zweites, flexibel verfügbares Vermögen aufzubauen – etwa über Wertpapiersparpläne, das berufsständische Versorgungswerk oder weitere Vorsorgeformen. Entscheidend ist die Kombination aus langfristigem Aufbau und ausreichender Beweglichkeit, um im Alter nicht gezwungen zu sein, die Immobilie überhaupt erst zu Geld machen zu müssen.
Allerdings ist auch anzumerken, dass die Mieten allein in den letzten 10 Jahren im Bundesdurchschnitt um bis zu 51% gestiegen sind und heute meist an die Inflation gekoppelt sind. Somit wird „Wohnen“ zur Miete zukünftig ebenfalls dazu beitragen, dass frei verfügbare Einkommen im Alter weiter zu reduzieren.
Rendite: Immobilie gegen breit gestreute Anlage
Historisch lagen vermietete Immobilien und breit gestreute Aktienanlagen bei der Rendite oft auf ähnlichem Niveau. Immobilien bringen jedoch eigene Nachteile mit: hoher Kapitalbedarf, ein Klumpenrisiko durch die Konzentration auf ein einzelnes Objekt sowie der Aufwand für Verwaltung, Mieter und rechtliche Fragen. Dass viele Menschen Immobilien dennoch als sicherer empfinden, liegt vor allem daran, dass die Wertschwankungen weniger sichtbar sind – einen Aktienkurs sieht man täglich, den schwankenden Wert eines Hauses oft erst beim Verkauf.
Auf der Habenseite stehen die geringere Schwankungsbreite, steuerliche Vorteile bei der Vermietung, Einsparung der Kostensteigerung der Miete im Vergleich bei Selbstnutzung und der Hebeleffekt durch Fremdfinanzierung: Liegt der Ertrag aus dem investierten Kapital über dem Kreditzins, lässt sich die Eigenkapitalrendite steigern. Hinzu kommt ein psychologischer Vorteil – Eigentümer sparen durch die Tilgung quasiautomatisch und stehen kurz vor dem Ruhestand häufig mit einem höheren Vermögen da. Dass dieses Vermögen über die Jahre gewachsen ist, zeigt auch die Preisentwicklung: Zwischen 2010 und 2022 verteuerten sich Wohngebäude um rund 64 Prozent, während die Inflation im selben Zeitraum nur etwa 25 Prozent betrug.
Worauf es bei Ihrer Entscheidung ankommt
Eine pauschale Antwort gibt es nicht – wohl aber klare Anhaltspunkte. Das selbst genutzte Eigenheim ist tendenziell die bessere Wahl, wenn:
- Sie langfristig sesshaft bleiben und absehbar nicht verkaufen möchten,
- Sie in A‑Lagen und Ballungszentren wohnen, die über Wohnungsknappheit verfügen
- die spätere Mietersparnis spürbar ins Gewicht fällt,
- Sie besonderen Wert auf Sicherheit und Planbarkeit legen.
Ein breiter gestreuter Vermögensaufbau (etwa über Wertpapiere) ist dagegen oft sinnvoller, wenn:
- Sie dauerhaft eine hohe Sparquote halten können,
- Kursschwankungen Sie nicht zu überstürzten Verkäufen verleiten,
- steigende Wohnkosten im Alter aus Ihrem Vermögen oder den Erträgen gedeckt sind,
- oder Sie bereits über ein schuldenfreies, selbst genutztes Eigenheim verfügen.
Unser Fazit
Die (selbstgenutzte) Immobilie kann ein starker Pfeiler Ihrer Altersvorsorge sein – tragfähig wird das Konzept aber meist erst durch die richtige Mischung aus gebundenem und flexibel verfügbarem Vermögen. Welche Aufteilung zu Ihrer Situation passt, hängt von Einkommen, Lebensplanung und Risikobereitschaft ab. Genau das lässt sich am besten individuell durchrechnen.